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大解剖!プロパティマネジメント~業務内容とサポート体制編~


今回の記事では「プロパティマネジメント(PM)」業務についてご説明します!

当社では不動産マネジメントをコア事業としていて、通年でPM中途採用をしておりますが、なにしろ未経験の方からすると、PM業務って本当にわかりづらい!そしてネット検索しても、結局何しているかよくわからない!という状況が続いていました・・

なので、今日は少し細かく説明をしていこうと思います。PM業務範囲はとても幅広いので、うまくまとめられるか心配ですが、、お付き合いください!


PMのミッション「不動産の専門家として最適案を提案し、実現すること」

まず、PMは「ザイマックスが不動産オーナーに対して提供しているサービスの1つ」です。

オーナーは不動産を持ってはいますが、不動産に必要な手続きや管理方法について詳しくない方もいます。別に本業があって、単純にマンパワーを割けない方もいます。ただ不動産は正しい管理をしていないと、数年でボロボロになってしまう。そこでザイマックスでは、不動産マネジメントに関する様々なサービスを提供しています(もちろん不動産マネジメント以外のサービスも提供していますが!)

そのサービスの1つであるPMとは「不動産オーナーに代わって、不動産経営を代行する」業務です。

少し簡単にいうと、オーナーさんの代わりに、不動産の売上をあげて、不動産にかかるコストを適正化しながら、管理をしていくということです。そして、PMが求められていることは、オーナーの意向をしっかり理解したうえで、不動産の専門家として最適案を提案・実現することです。

では、実際にどんな業務をしていくのか、説明していきます!!!


プロパティマネジメント(PM)の業務内容

大きくは、この3つ!

①リーシング

リーシングは、賃貸仲介業務です。オフィスビルに空きがでたら、賃料収入が減ってしまいます。なのでなるべく空きを出さないように、空きがでたらなるべく早く埋める必要があります。

※ただオーナーによって、早く決めたいのか、高い賃料で決めたいのか、ポイントは様々。そのポイントを押さえながら、スケジュールやターゲット、戦略を提案することが求められます!


退去が確定したら、PMはオーナーさんと方針決定(賃料はいくら?etc)します。

ここからは社内営業部リーシングチームと協力します。リーシングチームは、テナント募集のパンフレットを作ってくれたり、不動産仲介業者に連絡をしてくれたり、企業から問い合わせがあれば、内見も対応してくれる部隊です(物件について一番詳しいのPMなので、内見に同行することも!)

そして申込があれば、PMがオーナー承認をとり、契約内容の調整・締結を行います。順調に進めば、テナントさんが入居するにあたっての工事に関する業務に進んでいきます(リーシング完了!)

営業部リーシングチーム所属の社員インタビュー記事はこちら!



②工事対応

  • 臨時工事

急に漏水したり、、夏場にいきなり空調が壊れたり、、こういうトラブル時のPM業務についてです。

※トラブルは、急を要する内容のものが多く、不動産管理会社としては迅速な対応が求められます!


不具合が発生すれば、テナントさんから当社のコールセンターへ連絡が来て、コールセンターから担当PMに連絡が届きます。そしたら、現場に常駐しているBM(設備管理部隊)への連絡、現場調査、社内工事グループへの連絡、オーナーへの確認、工事完了後の会計回り対応(社内会計グループ)を行っていきます。ここでもオーナーや社内グループとの連携が重要になってきます!


  • 計画工事、修繕

上記トラブルが発生しないように、経年劣化していく不動産・設備に対して計画的な工事・修繕対応を行っていきます。そういう工事の年間計画をたてることも、不動産管理をする上での重要な業務になります。

こういう計画は、当社で蓄積している工事データ(この設備は何年たってこういう不具合が発生して、こういう工事を行ったetc)が役に立つところ。また様々な観点からの知識が必要になるので、社内技術チームと連携することも。

施工管理グループに見積もりをとって、オーナー承認をもらったり。工事当日の対応について、BM(設備管理)と連携したり。工事後の会計処理は、会計グループと連携したり。

技術グループ(技術統括部)に所属している社員のインタビュー記事はこちら!


③オーナー対応・テナント対応

リーシングや工事発生時以外の場面でも、PMはオーナー対応・テナント対応を行う場面が多くあります。たとえば・・

・賃料交渉

コロナの影響を受けたテナントからは、賃料を減額してほしいという要望がくることが多くありました。ただオーナーのことを考えると、賃料減額は売上の減少につながります。ただテナントが賃料を払う体力がなくなれば、退去してしまう可能性もあり、そうなると元も子もありません・・

テナント「賃料を減額してほしい」/オーナー「賃料はそのまま、もしくは増額したい」このように相反する意見を持つオーナーとテナントの間に挟まれた時、着地点を見つけて、両者に納得してもらう。ここはPMの力の見せ所です!

※日々の対応でオーナーやテナントからどれだけ信頼されているか、関係性が築けているかも交渉が上手くいくかどうかに関わってきます。

PMで身につく知識・能力 

ここまでざっくりと説明をしてきましたが、なんとなくイメージはつきましたでしょうか・・?

このようにPMは多くの関係部署と連携をしながら、オーナーとテナントとの折衝・交渉を行っていきます。冒頭でご説明したように、PMのミッションは、オーナーの意向をしっかり理解したうえで、不動産の専門家として最適案を提案し、実現すること。調整力、関係性構築力はもちろん、不動産や法令に関する専門的な知識が身につきます。

ただPM一人で、不動産に関する専門的な知識・煩雑な法令を完全に理解することは不可能です。そこでザイマックスのサポート体制を3つだけご紹介します。


ザイマックスのPMサポート体制

①マニュアルやFMT整備

※「1皿」とは、、不動産マネジメント領域(PBM、FM、清掃、警備等)を指す社内用語です。


②専門部隊との協力体制:今回ご紹介したリーシンググループ、工事グループ、会計グループ、技術グループなど、当社には様々な専門部隊がいるので、PMはこれらの部隊とうまく連携しながら、最適案を考え、実行していきます。

③ザイマックスの社風:当社は上下関係、グループ会社間、部署間の関係が非常にフラットです。社内でも「お節介文化」と呼んでいるほどなので、誰でも質問や相談にのってくれます。未経験で中途入社される方も多いので、ここはご安心ください^^


PMについてご紹介したいことはまだまだあるので、もっとPMについて聞いてみたいという方は、いつでもご連絡ください^^!


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※本記事を読んだ後だと、よりイメージがつくかと思います!


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